O Superior Tribunal
de Justiça, por meio de decisão da Quarta Turma, confirmou decisão do Tribunal
de Justiça de São Paulo (TJSP) que anulou compromisso de compra e venda de um
imóvel dado como garantia em operação simulada para encobrir negócio de
agiotagem.
O caso foi o seguinte:
Um agiota, recebe um
garantia de um empréstimo, um apartamento, sendo que, ainda exigiu que fosse
elaborado um contrato de compra e venda, para simular que não era contrato de
empréstimo de dinheiro.
O agiota, ao cobrar a dívida, após o
vencimento, resolveu reivindicar a entre do apartamento, que custa mais do que
o valor da dívida. E assim, resolveu ajuizou
ação contra a proprietária do apartamento, requerendo a posse do imóvel e o ressarcimento
de R$ 500,00 a título de dano patrimonial.
O agiota, “cara de pau”, alegou que,
embora houvesse adquirido o imóvel por meio de instrumento particular
devidamente registrado, a vendedora não o desocupou. Contudo, em sede do Poder Judiciário,
a proprietária do apartamento contestou,
sustentando que o negócio firmado entre as partes foi apenas uma simulação e
que o imóvel, na realidade, representava a garantia real de dívida assumida por
ela e seu filho, “em negócio de agiotagem”.
O juízo de 1º Grau julgou
o processo favorável ao agiota, determinando que o imóvel fosse desocupado e
entregue no prazo de 20 dias, além de condenar a proprietária ao pagamento de
indenização equivalente aos aluguéis que o autor (agiota) teria deixado de
receber.
Acontece que, a
proprietária do apartamento recorreu da sentença para o Tribunal de Justiça de
São Paulo. E quando o referido tribunal julgou
o recurso de apelação da
proprietária, reformou a sentença do Juiz, determinando a anulação do compromisso
de compra e venda firmado entre as partes, por ofensa ao artigo 765 do Código Civil de 1916. O TJSP concluiu
que, “ao contrário do que afirma a
sentença proferida, restou plenamente demonstrada a simulação e o pacto
comissório firmado entre as partes, bem como a prática de agiotagem por parte
do apelado”.
O agiota, insatisfeito, recorreu para o
STJ, sustentando que a tese da simulação
só poderia ter sido arguida em ação própria ou reconvenção – nunca como matéria
de defesa em contestação –, e que mesmo se tivesse havido simulação, ela
tornaria o negócio jurídico anulável e não nulo, sujeitando-se a medida ao prazo decadencial de quatro anos, que já
teria transcorrido no caso.
O Superior Tribunal
de Justiça, por meio da 4ª Turma, por meio do voto do relator, Ministro Marco
Buzzi, que foi acompanhado por seus pares, entendeu
que, no caso julgado, ficou configurada a existência de simulação a fim de
ocultar o estabelecimento de pacto comissório (transferência da posse de bem
móvel ou imóvel do devedor ao credor, para garantir o cumprimento da obrigação)
como garantia do contrato de mútuo usurário firmado entre as partes – o que é
expressamente vedado pelo ordenamento jurídico.
O Ministro Marco
Buzzi, também, argumentou:
“É nulo o compromisso
de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento para o credor
ficar com o bem dado em garantia de obrigações decorrentes de contrato de mútuo
usurário, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação,
ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como
defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de verdadeiro pacto
comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior
(1916)”.
Segundo o Ministro Marco Buzzi, o mesmo reconheceu que a
existência da simulação pode ser arguida na contestação como matéria de defesa
por uma das contraentes, consistindo em objeção substancial, até mesmo passível
de reconhecimento de ofício pelo julgador. E disse:
“Impedir o devedor de
alegar a simulação, realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o
credor, vai de encontro ao princípio da equidade, na medida em que o respeito
aparente ao disposto no artigo 104 do Código Civil importaria manifesto
desrespeito à norma de ordem pública, que é a do artigo 765 do mesmo código,
que visa proteger o dono da coisa dada em garantia”.
O Ministro Marco
Buzzi, durante a exposição do seu voto, lembrou
que o STJ, antecipando-se ao regime do instituto da simulação no Código Civil
de 2002 – em que é considerada como vício social –, já se manifestou em
diversos julgados no sentido de que a sanção decorrente de sua configuração
seria a nulidade e não a anulabilidade. Ademais, disse o ilustre Julgador
que “notadamente nos casos em que o negócio jurídico ocultado por meio da
simulação encontrava vedação expressa no ordenamento jurídico por visar, de
maneira fraudulenta, afastar vedações estabelecidas em lei”. E citando doutrina
de Marco Aurélio Bezerra de Melo, o referido Ministro do STJ destacou, ainda, que o objetivo da norma é evitar possível
enriquecimento ilícito ou sem causa do credor, porque, não raro, o valor do bem
dado em garantia supera em muito o montante do débito.
Por conseguinte, SE VOCÊ É VÍTIMA DE AGIOTAGEM E DEU SUA
CASA EM GARANTIA, POR MEIO DE UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA SIMULADO, FIQUE
TRANQUILO, BASTA PEDIR A JUSTIÇA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE TAL NEGÓCIO.
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